BFSG für Immobilienmakler: Expose-Portale und Webseiten barrierefrei machen

Warum Makler-Webseiten betroffen sind

Immobilienmakler bieten digitale Dienstleistungen an: Online-Exposés, virtuelle Rundgänge, Kontaktformulare für Besichtigungsanfragen und Finanzierungsrechner. All diese Funktionen müssen nach BFSG barrierefrei sein. Besonders virtuelle 3D-Rundgänge und eingebettete Karten sind häufige Problemstellen.

Rechtliche Grundlage: §1 BFSG und digitale Dienstleistungen

Das Barrierefreiheitsstärkungsgesetz (BFSG) setzt die EU-Richtlinie 2019/882 (European Accessibility Act) in deutsches Recht um. Gemäß §1 Abs. 2 BFSG fallen „Dienstleistungen im elektronischen Geschäftsverkehr“ unter die Barrierefreiheitspflicht. Dazu zählen ausdrücklich Webseiten und Apps, über die Verträge geschlossen oder Dienstleistungen vermittelt werden.

Für Immobilienmakler bedeutet das konkret: Sobald du über deine Webseite Objekte präsentierst, Besichtigungstermine buchbar machst oder Kontaktformulare für Kaufinteressenten anbietest, erbringst du eine digitale Dienstleistung im Sinne des §1 BFSG. Die technischen Anforderungen ergeben sich aus §3 Abs. 2 BFSG in Verbindung mit der BFSGV (Barrierefreiheitsstärkungsgesetzverordnung), die auf die EN 301 549 und damit indirekt auf die WCAG 2.1 Level AA verweist.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten rechtlichen Fragen zum BFSG wende dich an eine spezialisierte Kanzlei. Weitere Informationen finden Sie im BFSG-Glossar.

Welche Bereiche einer Makler-Webseite betroffen sind

Eine typische Immobilienmakler-Webseite enthält zahlreiche Elemente, die unter die Barrierefreiheitspflicht fallen:

• Exposé-Portale: Online-Objektpräsentationen mit Bildern, Grundrissen und Beschreibungen
• Virtuelle Besichtigungen: 360°-Rundgänge, Drohnenvideos, 3D-Modelle
• Kontaktformulare: Besichtigungsanfragen, Rückrufbitten, Bewertungsanfragen
• Finanzierungsrechner: Interaktive Tools zur Kreditberechnung
• Suchfilter: Objekt-Suchmasken mit Preisspanne, Zimmeranzahl, Lage
• Eingebettete Karten: Google Maps oder OpenStreetMap zur Lagedarstellung
• PDF-Exposés: Downloadbare Objektbeschreibungen

Die größten Fehler auf Immobilien-Webseiten

Die häufigsten Barrierefreiheits-Verstöße auf Makler-Seiten lassen sich in fünf Kategorien einteilen:

1. Objektfotos ohne Alt-Texte: Screenreader können die Wohnung nicht beschreiben. Gemäß WCAG SC 1.1.1 (Nicht-Text-Inhalt) braucht jedes informative Bild einen beschreibenden Alternativtext. Statt alt="IMG_4523.jpg" muss es heißen: alt="Helles Wohnzimmer mit Parkettboden und Südbalkon, ca. 28 m²". Lies dazu unseren Leitfaden zu Alt-Texten.

2. Eingebettete PDF-Exposés ohne Textalternative: Viele Makler bieten Objektinformationen ausschließlich als PDF an. Wenn diese PDFs nicht barrierefrei getaggt sind, können Screenreader den Inhalt nicht vorlesen. Stelle die wichtigsten Informationen zusätzlich als HTML-Text auf der Seite bereit. Unser Artikel zu barrierefreien PDFs zeigt dir, wie du Exposé-PDFs richtig erstellst.

3. Bildergalerien nur per Maus bedienbar: Lightbox-Galerien müssen gemäß WCAG SC 2.1.1 (Tastatur) vollständig per Tastatur navigierbar sein – Blättern mit Pfeiltasten, Schließen mit Escape.

4. Grundrisse nur als Bild: Ein Grundriss als Rasterbild ohne Textbeschreibung ist für blinde Nutzer wertlos. Ergänze mindestens eine textliche Raumbeschreibung: „3-Zimmer-Wohnung, 78 m²: Flur führt zu Wohnzimmer (28 m², Südbalkon), Küche (12 m²), Schlafzimmer (16 m²), Kinderzimmer (14 m²), Bad (8 m²).“

5. Kontaktformulare mit fehlenden Labels: Pflichtfelder müssen gemäß WCAG SC 3.3.2 (Labels oder Anweisungen) programmatisch als solche erkennbar sein (aria-required="true"). Fehlermeldungen brauchen klare Beschreibungen gemäß SC 3.3.1 (Fehlererkennung). Mehr dazu in unserem Formular-Guide.

Barrierefreie Exposés erstellen – Schritt für Schritt

Ein barrierefreies Online-Exposé folgt einem klaren Aufbau. Hier die wichtigsten Schritte:

Schritt 1 – Objektbeschreibung als HTML-Text: Stelle alle wesentlichen Informationen (Lage, Größe, Zimmeranzahl, Ausstattung, Preis) als strukturierten HTML-Text auf der Seite bereit – nicht nur als PDF-Download. Nutze semantische Überschriften (<h2>, <h3>) für Abschnitte wie „Lage“, „Ausstattung“ und „Energieausweis“.

Schritt 2 – Fotos mit aussagekräftigen Alt-Texten: Nicht alt="Wohnung", sondern alt="Helles Wohnzimmer mit Parkettboden und Südbalkon, ca. 28 m²". Jedes Foto, das relevante Informationen über das Objekt vermittelt, braucht einen beschreibenden Alt-Text gemäß WCAG SC 1.1.1. Rein dekorative Bilder (z.B. ein Trennbild) erhalten alt="". Mehr Tipps findest du in unserem Alt-Text-Ratgeber.

Schritt 3 – Grundrisse zugänglich machen: Grundrisse als Rasterbild sind für blinde Nutzer nicht lesbar. Ergänze eine textliche Raumbeschreibung direkt unter dem Grundriss: „3-Zimmer-Wohnung, 78 m²: Eingangsflur führt links zum Wohnzimmer (28 m², Südbalkon), geradeaus zur Küche (12 m²), rechts zu Schlafzimmer (16 m²) und Kinderzimmer (14 m²). Bad (8 m²) rechts neben der Küche.“

Schritt 4 – Bildergalerie per Tastatur bedienbar: Die Lightbox muss gemäß WCAG SC 2.1.1 (Tastatur) vollständig ohne Maus bedienbar sein: Blättern mit Pfeiltasten, Schließen mit Escape, Fokus-Management beim Öffnen und Schließen. Nutze role="dialog" und aria-label für die modale Ansicht.

Schritt 5 – PDF-Exposé zusätzlich bereitstellen: Wenn du PDF-Downloads anbietest, stelle sicher, dass die PDFs getaggt sind (Lesereihenfolge, Alt-Texte, Lesezeichen). Unser PDF-Leitfaden erklärt den Prozess im Detail.

Virtuelle Besichtigungen barrierefrei gestalten

360°-Rundgänge und 3D-Modelle (z.B. über Matterport) sind ein starkes Verkaufsargument – aber sie stellen eine der größten Barrierefreiheits-Herausforderungen dar. Die meisten 3D-Viewer sind für Screenreader unzugänglich und erfordern präzise Mausbewegungen.

Lösung: Biete eine gleichwertige Textalternative an. Für jeden Raum im virtuellen Rundgang erstellst du eine textliche Beschreibung: Raumgröße, Ausstattung, Lichtverhältnisse, Bodenbelag, Ausblick. Das erfüllt WCAG SC 1.1.1 und hilft auch Nutzern mit langsamer Internetverbindung.

Zusätzliche Tipps für virtuelle Besichtigungen:

• Drohnenvideos brauchen Untertitel für Kommentare und eine Audiodeskription für visuelle Highlights
• Interaktive Hotspots im 3D-Modell müssen per Tastatur erreichbar sein
• Biete eine „Raum-für-Raum“-Navigation als barrierefreie Alternative zum freien Rundgang

Kontaktformulare für Makler-Webseiten

Besichtigungsanfragen, Bewertungsformulare und Rückruf-Bitten sind Kernfunktionen jeder Makler-Webseite. Häufige Fehler und ihre Lösungen:

• Fehlende Labels: Jedes Eingabefeld braucht ein sichtbares <label>-Element, das programmatisch verknüpft ist (for/id). Placeholder-Text allein reicht nicht – er verschwindet beim Tippen (WCAG SC 1.3.1).
• Pflichtfelder nicht markiert: Nutze aria-required="true" und ein visuelles Sternchen (*) mit Erklärung (SC 3.3.2).
• Fehlermeldungen unklar: „Fehler in Feld 3“ hilft niemandem. Sage: „Bitte gib eine gültige E-Mail-Adresse ein (z.B. name@beispiel.de)“ (SC 3.3.1, SC 3.3.3).
• CAPTCHAs: Bild-CAPTCHAs sind ein Barrierefreiheits-Killer. Nutze Honeypot-Felder oder reCAPTCHA v3 (unsichtbar) als Alternative.

Unser ausführlicher Formular-Guide zeigt dir alle Details.

Drittanbieter-Portale: ImmoScout, Immowelt & Co.

Wenn du deine Objekte auf ImmoScout24 oder Immowelt einstellst, ist der Portal-Betreiber für die Plattform-Barrierefreiheit verantwortlich. Aber: Deine eigene Makler-Webseite musst du selbst konform machen.

Vorsicht bei eingebetteten Widgets: Manche Makler binden ImmoScout- oder Immowelt-Widgets direkt auf ihrer Seite ein (z.B. Objekt-Slider, Suchmasken). Prüfe, ob diese Widgets tastaturbedíenbar und screenreader-kompatibel sind. Wenn nicht, bist du als Webseitenbetreiber in der Pflicht – nicht der Widget-Anbieter.

Tipp: Nutze den bf-check Scanner, um deine Seite inklusive eingebetteter Widgets auf Barrierefreiheit zu prüfen.

Häufige Fehler und wie du sie vermeidest

Hier die typischen Stolperfallen, die wir bei Makler-Webseiten immer wieder sehen:

• Nur PDF-Exposés, kein HTML: Stelle Objektdaten immer auch als HTML-Text bereit. PDFs sind eine Ergänzung, kein Ersatz.
• Karten ohne Textbeschreibung: Eine eingebettete Google-Maps-Karte braucht einen beschreibenden Begleittext („Lage: Ruhige Seitenstraße im Stadtteil Eimsbüttel, 5 Minuten zu Fuß zur U-Bahn Hoheluftbrücke“).
• Auto-Play-Videos: Vermittle den Eindruck der Immobilie nicht nur per automatisch abspielendem Video. Auto-Play verletzt WCAG SC 1.4.2 (Audio-Steuerung) und ist für viele Nutzer störend.
• Kontraste bei Preisangaben: Kaufpreis und Kaltmiete müssen gemäß SC 1.4.3 ein Kontrastverhältnis von mindestens 4,5:1 aufweisen – auch in Badges und Overlays auf Objektfotos.
• Filter-Ergebnisse nicht angekündigt: Wenn der Nutzer einen Suchfilter ändert, muss die Ergebnis-Aktualisierung per aria-live="polite" angekündigt werden (SC 4.1.3).

Häufig gestellte Fragen